“关外上海”建新区--------营口鲅鱼圈区住宅项目小记

五一节刚过，我们就接到辽宁营口一地产集团的邀请，到营口鲅鱼圈区为一住宅项目进行市场定位工作。

营口历史悠久，1861年被辟为通商口岸，史称“夏日轮声帆影，万艘鳞集；冬季车尘马迹，络绎不绝；市场之繁荣，贸易之兴旺，为满洲之冠”，被誉为“东方贸易总汇”和“关外上海"。而如今的鲅鱼圈港口（“营口港”）——是全国第十大港口，东北第二大港口，是我国为数不多的拥有大型港口、便捷交通、充足资源的国家级开发区之一。

我们调查了营口市几十家住宅项目，摸清了竞争对手的基本情况。近几年营口市房地产膨胀式发展，个案规模均较大，后续市场供应仍在增加，从目前销售状况来看除营口市市场表现不俗外，沿海产业基地和鲅鱼圈均出现销量下滑迹象。

针对营口的市场现状，我们提出了“四卖方案”：卖水景、卖教育、卖价格、卖规模。项目建筑形式应以小高层、高层为主，主要诉求点是“两湖公园”水景观；因区域成熟度较低，因此规模成为项目打造概念、描绘未来的又一推广卖点。在营口，具有教育配套优势的项目销售状况好于卖湖项目，因此本项目一定要引进教育因素。项目客户锁定主要为营口市具有较强投资实力的客户。

项目组初步的设想，得到了营口方集团公司的好评。认为我们言之有理，言之有据。我们下一步的工作是把理念落实，让框架丰满。

营口是一个旅游胜地，山、海、泉、林、河交相辉映，但愿我们的项目能给营口添加一道更美丽的风景。

  策划部老郭 2011年5月于营口